CASE REVIEW · 형사 / 부산

작성 2026. 10. 7. | 로엘법무법인 권태균 변호사

부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때는 그 집에 세입자 보증금이 얼마나 걸려 있는지를 먼저 봅니다. 그 판단의 근거가 된 임대차계약서가 위조였다면 문제는 민사를 넘어 형사로 갑니다.

부산지방법원은 이런 방법으로 8억 원대를 받았다고 인정된 금융기관 직원에게 1심에서 실형을 선고했습니다. 죄명과 판단 기준, 빌려주는 쪽의 확인 사항을 정리합니다.

부산지방법원이 공개한 금융기관 직원 사기 사건

부산지방법원이 2026. 9. 28. 「우리법원 주요판결」로 공개한 판결문이 인정한 범죄사실에 따르면, 피고인은 2021. 10.부터 2022. 6.까지 부동산을 담보로 제공하겠다며 피해자에게 돈을 빌렸습니다. 실제 보증금이 1억 9,500만 원인 임대차를 보증금 1,000만 원으로 고친 계약서로 보여 주거나, 세입자가 전입신고를 하지 않은 점을 이용해 임대차가 없는 것처럼 속였다는 것입니다.

판결문은 피고인이 높은 이자를 약속했고, 받은 돈을 개인 빚과 이자를 갚는 데 쓸 생각이었다고 적었습니다. 법원은 2022. 1. 피해자 명의의 근저당권 해지증서를 위조해 등기소에 내 근저당권을 말소시킨 사실도 인정했습니다. 형량은 징역 2년 6개월이고, 이 판결은 1심으로 확정 여부는 확인되지 않았습니다.

거짓 계약서 한 장에서 죄명 다섯 개가 나온 이유

이 사건 죄명이 다섯 개인 것은 문서를 만드는 행위, 그 문서를 쓰는 행위, 등기부에 허위 사실을 남기는 행위가 각각 별개의 범죄이기 때문입니다.

사기죄 법정형은 2025. 12. 23. 법률 제21231호로 20년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금으로 올랐습니다. 그러나 「형법」 제1조 제1항은 행위 당시의 법을 따르도록 하므로, 판결문도 2021~2022년 범행에 개정 전 규정을 적용했습니다.

담보 정보를 속였다면 '못 갚은 것'과 다릅니다

돈을 빌리고 갚지 못했다는 사실만으로 사기가 되지는 않습니다. 대법원 2016. 4. 28. 선고 2012도14516 판결은 빌릴 당시 갚을 의사와 능력이 있었다면 단순한 채무불이행이라고 보면서도, 대여 여부를 결정지을 중요한 사항에 관해 거짓말을 한 사정이 있으면 달리 볼 여지를 남겼습니다.

대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결은 상대방이 돈을 내줄지 판단하는 기초 사실을 속이면 기망이고, 알았다면 거래하지 않았을 사정을 숨기는 것도 기망이 될 수 있다고 보았습니다. 필자가 보기에 담보 부동산의 선순위 보증금이 바로 이런 기초 사실이고, 미전입 세입자를 숨긴 경우도 같은 틀로 볼 수 있습니다.

양형에서 무겁게 본 사정과 남은 쟁점

판결문은 금융기관 직원 직위의 이용, 대담하고 치밀한 수법, 여러 건의 동종 전과, 피해 미회복과 피해자의 엄벌 탄원을 불리한 사정으로 들었습니다. 피고인이 범행을 인정한 점은 유리한 사정이었습니다.

피고인은 이미 사기 등으로 여러 차례 징역형이 확정된 상태였습니다. 판결문이 인정한 이 사건 범행은 그 확정 전의 것이어서 「형법」 제37조 후단의 경합범이고, 제39조 제1항은 함께 판결받았을 경우와의 형평을 고려하도록 합니다. 판결문도 이를 양형에 반영했습니다. 항소가 제기된다면 이 형평 고려의 폭이 다툼이 예상되는 지점입니다.

담보를 잡고 돈을 빌려줄 때 확인할 것

차용인이 건네는 임대차계약서 사본은 확인 자료가 아니라 확인 대상입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의6과 시행령 제6조 제2항에 따라 주택 소유자는 확정일자부여기관에서 보증금 정보를 받을 수 있으므로, 차용인이 소유자라면 이를 직접 발급받게 해 맞춰 봐야 합니다.

다만 이 사건 수법처럼 전입신고를 하지 않은 세입자는 공적 기록에 드러나지 않을 수 있어 현장 확인이 필요합니다. 설정한 근저당권도 수시로 확인해야 합니다. 말소된 등기를 회복하려 할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 필요하기 때문입니다(「부동산등기법」 제59조).

필자가 부산에서 사기 피해 상담을 하다 보면, 계약서 사본 한 장만 믿고 큰돈을 빌려준 경우가 적지 않습니다. 피해자는 형사재판 중 배상명령을 신청할 수 있지만, 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제25조 제3항은 배상책임의 범위가 명백하지 않으면 명령을 할 수 없도록 하므로 피해액 자료를 정리해 두어야 합니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 담보 부동산의 보증금을 속여 돈을 빌리면 사기와 문서위조가 함께 문제 됩니다. 둘째, 사기죄는 범행 당시 법이 기준이어서 상향된 법정형은 2025. 12. 23. 이후 범행부터 적용됩니다. 셋째, 이 사건은 1심 판결이고 확정 여부가 확인되지 않았습니다.

참고자료

· 부산지방법원 2026. 9. 16. 선고 2026고단715 판결(1심, 확정 여부 미확인) — 부산지방법원 우리법원 주요판결(2026. 9. 28. 게시)
· 대법원 2016. 4. 28. 선고 2012도14516 판결 / 대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 — 국가법령정보센터
· 「형법」 제347조 등 [법률 제22007호, 시행 2026. 10. 2.] / 법률 제21231호(2025. 12. 23. 시행) / 「주택임대차보호법」 제3조의6·같은 법 시행령 제6조 / 「부동산등기법」 제59조 / 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제25조 — 국가법령정보센터
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