인접 단지 커뮤니티 공동이용, 분양계약이 근거였다
CASE REVIEW · 부동산 / 의정부
작성 2026. 10. 12. | 로엘법무법인 박지윤 변호사
옆 단지와 커뮤니티를 함께 쓴다는 설명을 듣고 분양받았는데, 입주 후 옆 단지 입주자대표회의가 출입을 막는 일이 있습니다. 이런 결정을 한쪽 단지가 혼자 내릴 수 있을까요.
의정부지방법원은 분양계약에 편입된 공동이용 약정을 근거로 이용 방해를 금지했습니다. 다루는 판결은 1심이며 확정 여부는 확인하지 못했습니다.
Q. 분양 때 옆 단지 커뮤니티를 함께 쓰기로 했는데, 그 단지 입주자대표회의가 이용을 막을 수 있나요? 공동이용 약정이 분양계약 내용이 됐다면 한쪽 입주자대표회의의 의결만으로 막기 어렵다는 판결이 있습니다. 의정부지방법원 2026. 3. 4. 선고 2024가합53727 판결은 인접 단지 수분양자들의 주민공동시설 사용을 방해하지 말라고 했습니다. 이 판결은 1심으로 확정 여부는 확인되지 않았습니다. |
의정부지방법원이 공개한 1·2단지 커뮤니티 사건
의정부지방법원이 2026. 9. 10. 「우리법원 주요판결」로 공개한 판결문에 따르면, 1단지와 2단지는 같은 시공사가 바로 붙은 부지에 지었고 같은 날 입주자모집공고를 냈습니다. 피트니스·골프연습장·독서실 등 주민공동시설은 1단지에 설치돼 있습니다.
1단지 입주자대표회의는 2023. 10. 공동관리에 관한 입주자 동의를 받기로 의결했고, 의견수렴에서 전체 세대의 51.7%가 찬성했습니다. 그런데 2024. 3. 28. 공동관리를 더 논의하지 않기로 의결하고 2단지 입주자들의 이용을 막았습니다. 2단지 수분양자들과 2단지 입주자대표회의가 방해금지를 구했습니다.
공동이용 권리의 근거는 분양계약이었다
법원은 두 단지 수분양자들이 분양계약 과정에서 시설을 함께 쓰고 관리하기로 묵시적으로 약정했고, 그 약정이 각자 시행사와 맺은 분양계약 내용으로 편입됐다고 보았습니다. 그 근거로 든 사정은 아래와 같습니다.
| 사정 | 판결문이 인정한 내용 |
|---|---|
| 분양 동의서 | 계약 때 공동이용·통합관리 동의서에 서명 '입주민 전체의 공동시설물'이 원칙 |
| 분양 홍보 | 하나의 대단지로 홍보, 견본주택 통합 운영 청약일정 동일 |
| 시행사 공문 | 공동 이용 목적으로 대규모 설치했으니 두 단지가 협의해 운영하라는 취지 |
| 1단지 관리규약 | 인근 단지 이용 허용 조항에 이용자 범위로 2단지 입주자 등을 명시 |
이 판결이 인용한 것은 아니지만, 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결은 선분양 아파트의 분양광고·견본주택·분양 설명 중 수분양자가 이행을 청구할 수 있다고 보이는 구체적 거래조건에 대해, 특별한 사정이 없으면 분양계약 내용으로 하기로 한 묵시적 합의가 있다고 보았습니다. 부대시설에 준하는 것도 여기에 포함될 수 있다는 사례입니다.
'입주자대표회의를 통해 변경될 수 있다'는 단서의 범위
동의서의 변경 단서는 공동으로 쓸지 말지를 바꿀 권한까지 준 것은 아니라고 법원은 보았습니다. 1단지 입주자대표회의는 동의서에 '입주 후 입주자대표회의를 통해 변경될 수 있다'는 단서가 있으니 공동사용 중단 의결이 정당하다고 주장했습니다.
법원은 두 단지가 처음부터 공동사용을 전제로 설계·시공된 것으로 보이고, 커뮤니티시설이 분양에서 차지하는 비중에 비추어 한쪽 의결로 이용을 막는 것은 2단지 수분양자들에게 부당하게 불리하다고 판단했습니다. 2단지의 세대별 대지지분이 더 크더라도 공동사용 여부와 직접 관계가 있다고 보기 어렵다고 했습니다. 결국 단서로 바꿀 수 있는 것은 관리비 분담을 포함한 운영방안에 한정된다는 결론입니다.
입주자대표회의와 집을 판 원고의 청구는 기각됐다
권리를 인정받은 것은 분양계약 당사자인 2단지 수분양자들이었습니다. 2단지 입주자대표회의는 두 입주자대표회의 사이에 공동사용 합의가 있었다고 주장했지만, 법원은 그런 묵시적 합의가 성립했다고 볼 수 없다며 청구를 기각했습니다.
소송 중 집을 판 원고 1명도 더 이상 소유자가 아니어서 사용할 권리가 없다는 이유로 기각됐습니다. 청구의 근거를 분양계약에서 찾은 만큼 누가 청구할 수 있는지가 함께 갈린 셈입니다. 1심 판결이므로 항소심에서 판단이 달라질 수 있습니다.
커뮤니티를 함께 쓰는 단지라면 확인할 것
분양 당시 받은 동의서, 입주자모집공고, 홍보물은 입주 후에도 보관해 두는 것이 좋습니다. 이 사건에서도 공동이용 권리는 이런 분양 자료에서 인정됐습니다. 필자가 의정부에서 상담하며 보면, 분양 서류를 입주 무렵 정리하면서 동의서부터 버리는 경우가 적지 않습니다.
관리규약 쪽 절차도 따로 있습니다. 「공동주택관리법 시행령」 제29조의2는 관리주체가 입주자대표회의 의결 등으로 제안하고 관리규약으로 정한 비율 이상의 입주자등 동의를 받아 인근 단지 입주자등의 이용을 허용할 수 있게 하고, 허용 여부를 바꿀 때도 같은 절차를 거치도록 합니다. 다만 이 판결은 이 절차가 아니라 분양계약을 근거로 결론을 냈습니다.
정리하면 세 가지입니다. 첫째, 분양 때의 공동이용 약정은 분양계약 내용이 될 수 있습니다. 둘째, 동의서의 변경 단서는 운영방안에 한정된다고 본 판결이 있습니다. 셋째, 이 사건은 1심 판결로 확정 여부가 확인되지 않았습니다.
함께 쓰기로 한 커뮤니티 이용이 막혔나요? 분양계약서, 공동이용 동의서, 모집공고·홍보물, 입주자대표회의 의결 공고를 정리해 두시면 검토가 빠릅니다. |
참고자료
· 의정부지방법원 2026. 3. 4. 선고 2024가합53727 판결(1심, 확정 여부 미확인) — 의정부지방법원 우리법원 주요판결(2026. 9. 10. 게시)
· 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결 — 국가법령정보센터
· 「공동주택관리법 시행령」 제29조의2 [대통령령 제36424호, 시행 2026. 7. 1.] — 국가법령정보센터
· 관련: 상가 업종제한 약정, 누구까지 묶이나
· 같은 날 발행 칼럼: 전세사기 선지급금, 정산 끝날 때까지 대항력 유지
| 박지윤 로엘법무법인 변호사 의정부 근무 / 형사·군형사 사건 담당 변호사 프로필 보기 |
| 본 칼럼은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 사실관계는 의정부지방법원이 공개한 판결문과 게시물의 범위로만 서술했습니다. 인용한 사건은 1심 판결이고 항소·확정 여부는 확인하지 못했습니다. 단지 명칭, 소재지, 시행사·시공사, 세대수, 당사자 신상은 기재하지 않았습니다. 관리비 분담 방식 등 운영방안의 구체적 내용은 판결이 정하지 않았습니다. 본 칼럼은 해당 사건의 수임과 무관하며, 개별 사건은 변호사와 상담하시기 바랍니다. 광고책임변호사: 이태호 | © LAWL LAW FIRM |
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